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24 mar

REVENUS FONCIERS : RÉGIME RÉEL OU MICRO-FONCIER ?

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Vos revenus locatifs (locaux non meublés) doivent être ajoutés à vos autres revenus et sont donc imposés à votre impôt sur le revenu.

REGIME FISCAL

1/ Si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 €, le régime MICRO-FONCIER s’applique automatiquement. Le micro foncier est un régime simplifié.

L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30 % au titre des frais.

Les travaux et charges réels ne peuvent donc pas être déduits.

Mais cet abattement peut s’avérer insuffisant, notamment si vos frais réels dépassent 30%.

Vous avez la possibilité de choisir le régime réel (sur option).

Rappelons que l’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Il est donc impératif avant toute décision de bien évaluer ses charges de l’année mais aussi d’estimer leur montant prévisible pour les deux années suivantes.

A noter : Le régime micro foncier n’est pas possible dans certaines situations (monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier : Pinel, Malraux…)


2/ Si vos revenus sont supérieurs à 15 000 €, LE REGIME REEL s’applique obligatoirement.

Vous pouvez aussi choisir volontairement ce régime comme précisé ci-dessus.

Vous devez calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l’année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Quelles sont les charges déductibles ?

Les travaux, la taxe foncière, les assurances, les frais de gestion, les réparations et l’entretien, les diagnostics, les travaux d’amélioration, etc.


TAXATION DU SOLDE

En cas de déficit (charges supérieures aux revenus), le solde peut être reporté sur les années suivantes ou être déduit des revenus globaux du ménage (sauf les intérêts d’emprunt).

Qu’il s’agisse du régime réel ou du micro-foncier, le revenu foncier net (après abattement ou déduction des charges) doit être ajouté à sa déclaration de revenus.

Le solde est soumis à l’impôt selon la tranche marginale du contribuable (14%, 30%, 41% ou 45%) ainsi qu’aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Ainsi dans la tranche à 30%, un revenu foncier net de 100 euros est par exemple taxé à hauteur de 45,50 euros.


 

EXEMPLE

Un propriétaire reçoit 12.000 euros de loyers dans l’année. Il est éligible au micro foncier avec un abattement de 3.600 euros. Si ses charges réelles sont inférieures à ce montant, il a tout intérêt à rester au micro foncier et sera alors taxé sur 8.400 euros de revenus. Dans le cas contraire (travaux exceptionnels par exemple), il peut opter pour le réel. Mais du fait de l’engagement obligatoire sur 3 ans, il doit aussi vérifier la pertinence de cette option sur l’ensemble de la période.


DECLARATION

POUR LE REGIME MICRO FONCIER

Vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus (formulaire n°2042 cerfa n°10330*18, également disponible en déclarant en ligne).

POUR LE REGIME REEL

Si vous relevez du régime réel, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration de revenus fonciers (formulaire n°2044 cerfa n°10334*19 également disponible en déclarant en ligne). Cette déclaration est à annexer à votre déclaration d’ensemble n°2042.

Sources : service public / les echos.fr

Crédit photo : Unsplash

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