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19 Nov

Zoom sur l’investissement d’un bien déjà loué

Crédit photo istock.com

Quels sont les avantages à acheter un bien déjà loué ?

En général, cela permet de profiter d’une décote sur le prix (de 10% à 25% environ). Cette décote varie selon le montant du loyer, la durée du bail, l’âge du locataire, etc.

Cela coule de sens, mais vous n’avez pas à rechercher un nouveau locataire (synonyme de vacance), évitant ainsi les frais de location et les éventuels travaux de rénovation. De plus, les banques prêtent plus facilement pour ce type d’investissement.


Quels sont les risques à surveiller ?

Il faudra étudier avec attention la situation locative du locataire pour éviter tout désagrément : le montant du loyer, le bail, la durée du bail, l’âge du locataire, etc.

Certains locataires sont protégés. Vous ne pouvez pas donner congé à un locataire ayant plus de 65 ans à la date d’échéance du bail et des ressources inférieures à 1,5 fois le montant annuel du smic (soit 17 490 € pour 2015) sans lui proposer un logement dans un secteur proche, correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Toutefois, cette protection ne s’applique pas si vous-même, propriétaire, êtes âgé de plus de 65 ans à l’échéance du bail ou si vos ressources annuelles sont inférieures au même seuil.


Quelles sont les dispositions légales à connaître pour récupérer son bien ?

Ces avantages sont à modérer compte tenu des dispositions législatives. Elles encadrent fortement les propriétaires qui souhaitent récupérer leur bien.

2 hypothèses :


1/ Le propriétaire souhaite reprendre son bien pour le vendre.

Soit le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le propriétaire bailleur peut alors donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours.

Soit le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, dans ce cas le (nouveau) propriétaire bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

A noter et c’est important : le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Il est alors le seul à pouvoir acheter le logement. Pour cela, il doit accepter l’offre telle qu’elle lui est faite. Il ne peut pas émettre de réserve : s’il vous fait une contre-proposition à un prix inférieur, vous pouvez considérer qu’il a refusé votre offre. Dans ce cas, vous êtes libre de vendre le bien à quelqu’un d’autre.

Notez que le locataire n’a pas de droit de préemption lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien à un enfant ou petit-enfant, parent ou grand-parent, frère ou sœur, oncle ou tante, et neveu ou nièce. Mais il doit alors le préciser dans son congé. Ce droit de préemption n’existe que dans l’hypothèse où votre propriétaire souhaite vendre le logement en fin de bail et libre de tout occupant. A noter également que pour bénéficier du droit de préemption, il faut être titulaire d’un bail classique de 3 ans, relevant de la loi du 6 juillet 1989. En sont alors exclus les locataires disposant d’un bail meublé (d’une durée d’un an en général) ou d’un bail correspondant à une location saisonnière.


2/ Le propriétaire souhaite reprendre son bien pour se loger lui-même ou un des membres de sa famille

Lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.


Est-il toutefois possible de vendre le bien occupé ?

Bien entendu, le propriétaire bailleur a le droit de vendre le bien encore occupé. Le contrat de bail sera alors automatiquement transféré à l’acquéreur, qui deviendra le nouveau bailleur de votre locataire. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. Il est toutefois nécessaire de prévenir le locataire.

Sources : http://www.lbvs-avocats.fr/ lefigaro.fr / lemonde.fr

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